경매 투자에서 가장 많은 분들이 막히는 지점이 바로 "명도"입니다. 오늘은 "명도란 무엇인가?"부터 "명도를 실제로 어떻게 해야 하나?"까지, 실전 투자자 입장에서 A부터 Z까지 쉽게 풀어드리겠습니다.
명도란 무엇인가요?
명도는 경매로 낙찰받은 부동산에 거주 중인 사람을 법적 절차 또는 협상을 통해 퇴거시키는 과정입니다. 단순히 "전입 세대"를 말소하는 게 아니라, 실제 점유하고 있는 사람을 내보내야 합니다. 즉, 전입 여부보다도 실제로 살고 있는 사람(=점유자)이 누구인지가 중요합니다.
명도는 왜 어려울까요?
법적 절차가 복잡해 보인다
점유자의 정체가 불분명하다 (소유자? 임차인?)
협상이 어렵다
감정 싸움으로 번지기 쉽다
이런 이유로 많은 투자자분들이 명도=복잡하고 무서운 일이라고 느끼는 것이죠.
명도는 누굴 대상으로 해야 하나요?
정답: "실제로 살고 있는 사람(점유자)"
전입자가 아니라,
등기부 등본상 소유자가 아니라,
실제 그 집에 살고 있는 사람을 내보내야 합니다.
이를 전문용어로 ‘점유자’라고 하며, 명도 대상은 무조건 이 점유자입니다.
점유자는 누구일 수 있나요?
전 소유주
보증금을 내고 살던 임차인
무단 점유자
각 경우마다 명도 전략이 달라집니다.
명도 절차 요약
1. 점유자가 전 소유주일 경우
법적 절차와 함께 협상 진행
내용증명 발송: "언제까지 나가 주세요"라는 요청
인도명령 신청 가능
3자 화법 사용: 직접적인 감정 충돌 피하기
2. 점유자가 임차인일 경우
① 보증금을 배당받는 경우
명도확인서 + 낙찰자의 인감증명서 필요
배당기일 전에 해당 서류 제공
공과금 정산 꼭 체크
② 보증금을 못 받는 경우
심리적 압박 & 협상력 필요
"부당이득 반환 소송" 언급 가능 (실제 사용 가능)
월급 가압류까지 이야기할 수 있음
주민센터 전입 말소 팁
경매 낙찰 후 전입이 되어 있어도 점유자가 아닐 경우 말소 신청 가능
선거철에는 더욱 빠르게 처리 가능
선거철엔 전입세대 확인이 민감한 시기라 주민센터에서 신속하게 말소 진행됨
명도 협상의 핵심 팁
명도는 협상이다: 감정 싸움이 아니라 조건 조율
3자 화법: "제가 직접 결정하는 게 아니라, 전달하는 입장입니다"
서류와 시기 조절: 명도확인서는 배당 당일에만 제공
공과금 확인 필수: 수도, 전기, 가스, 관리비 등 확인해야
정리: 명도는 생각보다 어렵지 않습니다
누가 살고 있느냐를 파악하고
그에 맞는 절차와 협상을 하면
대부분의 명도는 순조롭게 해결됩니다
내일은 이런 내용으로 이어갑니다!
부동산 유형별 명도 전략
아파트 vs 빌라 vs 다가구주택 vs 상가 등
각 물건별 명도 핵심 포인트 정리
